一、对房屋价格过快上涨的不利一面的分析
(一)人们的剩余资金减少,其它花费受到局限,降低生活的质量
旅游业中的六大要素———《吃、行、住、购、娱、游》,也应成为一般人的平时生活,这样才能提高人们的生活质量。但是房价过高,在住的方面投入过大,会使人们的可支配资金减少,日常开销会受到限制,而且人们储蓄资金也会减少,生活质量变得很差,这不是发展社会主义房地产业的本意。
(二)贫富差距的拉大,引起社会的不稳定
由于房价过快上涨,有住房的人越富,有多套住房的人更富;而低收入群体没钱买房,没有可增值的、可投机的住房,更谈不上拥有享受型的多套住房。这样,房价的过快上涨,会使富人更富,贫者更贫。贫富差距拉大,会让更多人对社会不满,甚至引起冲突,引起社会动荡,引起社会的不稳定。
(三)房价过快上涨,会提高各类成本,会引起通货膨胀
房价的过快上涨,会引起与房地产业关联的行业的商品价格的上涨,而房地产行业能够带动的行业是众多的,这将引起大范围的通货膨胀。而且市场经济条件下,没有一个市场是独立存在的,而是相互关联的,因此,房价的上涨,会带动其他行业的商品的价格的上涨,这将引起全面的通货膨胀和社会动荡,它会提高本国商品的成本。在全球经济一体化的现在,商品成本的提高,会降低本国产品的国际竞争力,会降低本国商品的出口能力。
二、对抑制住房价格上涨过快的建议
(一)引导各种资本流向,引导房地产市场稳定、持续发展
由于出口增长率放缓,2008年末,为民生工程又增加了大规模的4万亿投资。出口方面:自金融危机以来,世界经济处于震荡复苏阶段,中国的出口也受到了影响。出口增长率自2001年以来一直保持了两位数的增长,尤其出现了2003年34.6%,2004年35.4%的高增长率,而且2005年28.4%,2006年27.2%,2007年25.7%,但受金融危机影响2008年出口增长率变为17.2%、2009年15.9%,增速明显放缓。消费方面可从储蓄方面看出:中国国民储蓄率一直保持了高增长,如:2002年以后,储蓄快速增长,1998年前后,储蓄率大约37.5%左右,到2007年,上升为49.9%。2009年6月26日中国日报网中国在线消息:第13份年度《世界财富报告》24日公布,报告以“净值”为标准划分富翁。“净值”指不包括住宅、车辆、收藏品等非流动资产的可供投资资产,名下“净值”至少100万美元者为“高净值个人”。这种人在中国2008年36.4万人,2007年41.3万人。如果加上拥有住房、证券的人,在中国资产过百万的人多得是。储蓄率高,投资率又高,放缓的出口增长率,是当今中国的基本国情,而且世界经济处于低迷不振。在这种经济环境中,中央政府推出了4万亿的经济刺激方案。这4万亿的投资用于民生工程,而不能断言这4万亿的投资都流入到了房地产业,但肯定的是这4万亿投资提高了人们的收入,并直接、间接地推高了房价。再如,因为经济低迷,股票市场上分红的上市公司少,高比例分红的上市公司更是少,况且有些公司有可分的钱,也不分红。因此,股票市场也不景气,不少资本流入到经济低迷也能增值的房地产业,并也推动了房屋价格的上涨。中国经济现在国际交流很活跃,进出口贸易频繁,但因国际经济不景气,不如前几年活跃。在这种经济环境下,我们应引导国内资本往提高生产率、有意义消费等领域流入,防止资金大规模流入房地产业,推高房价的上涨。
(二)限制购房的需求,在房价形成机制上政府制定房价指导价
住房是建立在有限土地上的固定资产,它的数量供应是有限的,因此限制对家庭拥有住房套数抑制需求。人人无限制地可以买到住房的话,永远满足不了市场需求,再加上投机性操纵房价的话,房价仍将持续攀高。因此要限制人们购房数量,如在户口所在地最多一人一套住房,这样能满足投资性需求,改善型需求,投机性需求。还有要限制异地购房需求,直接禁止异地购房的话,能避开因外地人购房产生的房价的上涨,如北京、上海高房价不少层面上是异地购房导致的。同时,在各方面建设好各地方的城市服务功能,形成全国各地都是好住所的局面,这样的话,能避免因异地购房产生的房价的上涨。住房问题是民生问题,政府应解决老百姓改善型住房需求。政府应制定房价的指导价格,抑制投机性操纵房价,在房价的形成机制上不要都走市场化,形成在政府制定房价指导价的基础上走市场化。因现在房价高,吸金很厉害,老百姓一辈子工作为的是买到一套住房,限制了老百姓的其他消费,这不是搞改革开放,走社会主义市场经济的本意。以北京为例:2009年一套四环以内普通两居室新房80平米,按疯狂涨价后单价25000元计算,平均200万左右;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房,假设夫妇月工资为2000元,则家庭月收入达到4000元,年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40,是美国的四倍(房价比10),严重偏离合理的房价收入比。一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4~6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高。在商品房问题上,要坚持形成人人都能买得起的房价,因住的问题是老百姓的基本需求,要保障满足老百姓的这一基本需求。在制定商品房价格的时候,要考虑当地的平均月收入为一平米的话本人认为合理区间,而且要形成工资涨房价涨的机制。这样的话,人人都可以买到房子,而且能拥有享受型的消费资金,并且人人都可以享受到搞改革开放的红利、走社会主义市场经济的好处。
(三)控制信贷
近年房地产开发企业资金来源情况看:2008年,房地产开发企业当年资金来源38146亿元,同比增长1.8%。其中,国内贷款7257亿元,增长3.4%;企业自筹资金15081亿元,增长28.1%;其他资金15082亿元,同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元,下降29.7%。2009年,房地产开发企业当年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。2010上半年,房地产开发企业当年资金来源33719亿元,同比增长45.6%。其中,国内贷款6573亿元,增长34.5%;利用外资250亿元,增长2.8%;企业自筹资金12410亿元,增长50.9%;其他资金14487亿元,增长47.9%。在其他资金中,定金及预收款8064亿元,增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元,增长60.4%。上述数据中可以看出,房地产开发企业和个人按揭贷款都很多,我们应放开对房地产开发企业的贷款,限制个人按揭贷款。因为个人购买房屋带有不少的冲动性,应抑制个人按揭贷款的发展,防止房屋购买力的膨胀,防止房价过快上涨,而且继续实行认房又认贷的政策。
三、结语
房地产市场在世界各国都受到重视,在中国也是一个重要的市场,但是商业经济论文,房屋价格过快上涨,会引起社会不稳定。我们应引导房价的正常发展,让房地产市场真正能为提高人们生活质量服务。
作者:崔阳 单位:延边大学经济管理学院