如今，旅游地产、养老地产更为房企重视。万达、华侨城、龙湖等龙头房企纷纷提高旅游地产投资比重，同时，旅游地产开发内容与经营方式，也从原来简单的旅游+地产，转向包含旅游经营、酒店、商业、养老养生等在内的复合型地产开发。万达长白山旅游项目、龙湖烟台葡醍海湾项目的成功，已让市场看到了旅游地产的巨大潜力。
旅游行业需求爆发性增长、国家级的行业政策扶持以及消费结构的转变，这三大要素构成了当前市场投资大热的主因。与此同时，多数投资商看到郊区便宜的土地、优惠的政策、宽松的竞争环境，愈发认为旅游开发投资是未来城市升级、房地产开发转型的蓝海。
然而，这个看似蓝海的市场，却出现了大量资本套牢、项目骑虎难下、景区门可罗雀的景象。为何蓝海有如四海，值得深思。
旅游地产本身就是个陷阱
旅游地产，对于多数投资商来说，其实本身就是个陷阱。顾名思义，旅游地产的根本是在地产，是以旅游环境的塑造销售房地产——旅游资源成了房地产的附属品。对于旅游地产的开发者来说，旅游地产的开发难度极大，风险超高。据业内人士不完全估计，当前国内旅游综合项目开发的成功率不到5%。
因此，应当正名的是，真正的旅游地产的开发，不能采用以地产为核心的环境开发策略，旅游地产的本质是在城市郊区打造一个“旅游目的地综合服务产业集群”。如果一个投资商，对旅游地产的概念只是环境营造和房地产开发，那么，其开发之路必然坎坷。
所谓“旅游目的地综合服务产业集群”，不是一个故弄玄虚的概念，而是众多保障项目成功要素的最基本的组合。从产业链布局和商业模式的必要性来说，完成一个旅游地产开发项目，三大方面的投资必不可少。
第一、旅游吸引物的打造。我们需要颠覆对旅游地产表象的认知，旅游吸引物才是旅游地产开发的核心难点和重中之重。
第二、环境营造。旅游的本质是让游客换个环境看世界。在市场向休闲度假旅游升级的背景下，高水平环境营造成为旅游地产开发的重要条件。
第三、房地产开发。中国文化创意产业刚刚起步，在商业模式上无法模仿美国迪斯尼等行业巨子，因此，绝大多数旅游项目盈利高度依赖地产开发。
旅游吸引物、环境和房地产这三大方面，构成了旅游开发的基础条件，重点解决旅游综合开发运营的三大问题：第一，消费者为何而来？第二，游览之后会留下怎样的体验？第三，投资商的财务投资如何平衡？
核心旅游主题
需考虑家庭需求
以主题公园类的旅游项目为例，从1990年代的上海锦江乐园、深圳世界之窗，到深圳欢乐谷、常州恐龙园，再至即将开园的上海迪斯尼乐园，20年内，仅主题公园类的旅游景区就经历了几代变革，如今已经达到了情景体验化、高度主题化的程度。
业界认为，一个以家庭游客为核心客群的旅游度假区，若想打造标志性旅游吸引物并获得市场运作的成功，至少应包括如下几大方面内容：一是针对成人群体的观光游乐、运动健身、演艺、温泉度假等功能的主题项目，这些项目的构成，需要满足成人消费者观赏、参与、游玩等多方面需求；二是针对儿童群体的一系列主题项目，这类项目不再是城市公园内简单的器械娱乐，而应植入教育、体验、科技等功能。只有同时锁定这两代消费者，才能推动一个现代家庭周末和节假日出游。
最基本的投资门槛
以度假区实景主题演艺为例，稍作研究即可发现，中国当前成规模的实景演出项目，基本投资规模大多在5000万～1亿元之间，即便如此，仍只有少数演出项目盈利。如低于这种水平的投资，那么在视觉效果、演艺团队等方面会明显降低档次，在大手笔项目竞争激烈的当下，如只做小型演艺，风险会更高。
总体来看，核心旅游项目的打造，是个极具挑战性的工作。挑战之一是企业家的艺术修养和战略眼光。好的主题旅游项目，要求企业家必须具备高度的艺术审美和洞察社会休闲消费变革的能力，这样才能把项目做得美轮美奂。挑战之二是创意旅游项目的执行能力，不仅是杰出的商业智慧，更需要高度专业化的运营团队。靠一个点子和创意取胜的时代已经远去，行业成熟之后，投资建设一个主题景点，极类似投资拍摄一部电影大片。在市场大片云集的时代，虽然小成本电影也可能取得票房奇迹，但一般而言，大投入才可能有更高回报，成功率大大高于小成本制作的电影。而这种以现代电影大片拍摄模式打造的旅游产品，对创意、技术、设计、管理等要求都将大幅提高，因此，训练有素、技术创新和高度专业化的团队组建，是旅游项目竞争的关键。
环境营造战略升级
拉高投资成本
过往的观光旅游时代，大海、蓝天、绿地、即可成为出门旅游的理由。然而，当市场升级到休闲旅游时代，环境质量成为越来越多游客关心的要素。为何日本、欧洲的旅游线路持续火爆？因为国人更倾心于海外景区的环境质量和服务水平。市场调查发现，对于中国一二线城市的居民来说，景观特色已成为度假首要考虑的因素。瑞士的山谷小镇，法国普罗旺斯的花海，英国的大草坪，苏格兰地区的宫廷古堡，都是国人最为青睐的休闲度假地。对于消费能力和审美能力日趋上升的国内游客而言，打造高品质的环境已成为市场竞争的必备条件。
因此，成功的环境营造战略有几个要素：第一是成规模的环境空间。对于旅游度假而言，环境再精致，如不形成规模，无法让人产生震撼感；第二，景观奇迹的打造。大片的英式草坪、壮美的花海、修葺整齐的花园、充满人文气息的艺术雕塑、多样而变化的滨水驳岸、趣味十足的湿地景观、色彩斑斓的树林落叶……这些在国内地区少见的环境营造，都是成功的基本元素。成规模和景观奇迹，仅仅将这两点做得成功，就需要有大量投入。
配套房地产开发
成为主要回收投资手段
大量案例已经证明，纯粹旅游项目开发仅凭门票和相关景区内商业消费收入，极难短期收回投资。在这种情况下，房地产开发正成为旅游项目高度依赖的产品模式。按这种商业模式计算，如若需要收回5～10亿的前期旅游投资，必须获得相应的房产投资利润。假设按照30%的毛利率计算，前期的开发成本也要相应达到70%。因此，在获得补偿旅游的高额利润之前，前期配套的房地产投资额也将达到10～20亿元。
需要提醒的是，这种商业模式的成功前提是旅游景区的打造。如若前期旅游主题项目未获成功，那后期的房产投资将价值骤减，并极可能烂尾。这种结果的本质即郊区房产在无人气、缺少配套资源情况下，失去基本居住价值，被市场遗弃。
通过对以上旅游地产三个成功要素的分析，我们可以发现，完成每一项要素的投资都需跨越一个最低的门槛。因此可以得出以下总结：第一，即使考虑资本的滚动开发和分期建设，一个综合性的旅游项目基本投资门槛在5～10亿元，这个投资额匡算的前提是高吸引力的主题营造和成规模的配套景观打造，并且两者要同时大规模投入才能起到引爆市场的效果。因为旅游行业规律告诉我们，如若不能在第一期引爆市场，这个项目将会死掉。在这个行业里，并没有第三条道路选择；第二，除却足额的资本投资，高水平的技术团队支撑绝对重要。对创意、设计、媒体、运营管控、科技甚至线上互动能力的打造，是这个技术团队所需要的基本配置。
