随着中国城市化进程的加快，城市人口日益增多，城市住房需求不断扩大。在近几年大城市住房价格高企并持续上涨的情况下，租赁住房成为城市居民特别是中低收入居民解决住房问题的主要渠道。但是受保障性租赁住房供应偏少、租赁制度建设滞后、租赁市场极度不规范等多种因素的影响，近些年中国住房租赁领域暴露出下面一系列问题，并有待通过一系列的制度建设加以解决。
问题
1.低端市场租金上涨较快。近些年，各类媒体对房租过快上涨问题报道不断。事实上，关注租赁市场的人都会发现，在房价快速上涨的十多年时间里，租金的涨幅也在快速持续上涨，不少城市租金也是翻了多倍，据经济观察报统计，北京近十年住房租金涨幅近150%，这也几乎是大中城市的涨幅水平。以上海为例，一套外环内的中等（面积、装修等综合考虑）两居室不低于2500元；中环内的中等两居室不低于3500元。一般来说，这种每套月租金在3000元及以下出租住房的承租人以城市低收入年轻白领为主，这类群体大多为来自中小城市和农村的城市新移民，并且多处于职业发展的起步阶段，面临经济压力、职场压力。这也是不少媒体报道大学毕业生逃离北上广深的理由之一。
2.一线城市群租现象普遍。相比按套承租的住房承租人而言，目前在一线城市还有相当大一部分经济承受能力更低的群体，如刚刚毕业尚未找到工作的大学生，在零售、餐饮、生活服务、培训等低收入行业工作的低职位人群，建筑、制造业的农民工等。他们只能按室甚至按床位承租住房，由于人数众多，因而形成了一个庞大的群租需求群体，形成许多城市特别是一线城市的群租现象。
在空置住房较多的城市（如上海），群租现象主要出现在中心城区的一些新建商品房楼盘，并有向老式工房和里弄住宅蔓延趋势；在中心城区尚存在“城中村”的城市（如广州、武汉），群租现象多发于“城中村”地区；在中心城区住房更为紧张的城市（如北京），群租现象就外移至离城市较近的郊区农村（如北京的唐家岭）。近年来，很多城市通过多种手段来禁止群租，但至今无法全面消除。
3.租赁关系不稳定，纠纷频发。目前私人住房租赁合同大多为一年期，而且一般私人房东不会延长合同期限，每到租约快到期之时，租赁双方就需要再次协议。即使在租赁期限内，受出租人出售住房、或家庭自身原因（如子女结婚等）影响，承租人经常面临出租人提前终止租约的要求，租赁关系很不稳定。同时，租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失（如漏水损坏邻居房屋）等问题而产生的各类纠纷也很多。
4.出租住房缺乏专业管理，存在大量安全隐患。目前，私人出租的住房，存在着产权人与使用人分离的状态，在此过程中，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化（如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀），产权人不知晓或无心知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用（如乱拉电线、超负荷使用电器），导致出租住房存在大量安全陷患。这类问题在群租住房中更为集中。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。近年来，出租住房内居住人因煤气泄漏、坠楼、强奸、凶杀等致死事件屡有发生，正是这类安全隐患的表现。
5.租赁合同备案率低，市场监管缺失。长期以来，租赁登记备案制度远没有得到落实，普通居民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。根据2012年上海易居房地产研究院对上海租赁住房的抽样调查显示，上海也仅有30%左右出租住房进行了备案。据媒体报道，北京、合肥等城市租赁备案率不足20%。而由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。由于大多数住房出租人是私人，工商、税务部门也难以掌握出租人情况，同时，公安、计生、街道目前也缺乏对租赁住房的承租人进行管理的有效制度，因此，目前住房租赁市场处于严重的监管缺失状态。
成因
1.房地产市场尚处于发展的初级阶段。经过十多年的快速发展，中国城镇人均居住面积大幅增长，从2003年的25平方米/人增长到2013年的33平方米/人。但和发达国家成熟的房地产市场相比，中国住房租赁市场发展严重滞后。房地产市场是典型的以买卖市场为主，房地产间接市场（房地产出租企业股票、房地产投资基金份额交易市场）尚未形成，这是导致上述住房租赁市场诸多问题的关键原因。而发达国家成熟的房地产市场已经形成了房地产买卖市场和房地产租赁市场并重、直接市场和间接市场并举的市场，拥有大量资金的机构投资人/出租人在良性促进着租赁市场的发展。
2.房地产市场制度建设相对落后。迄今为止，有关中国房地产市场的规制尚缺乏一套完整、系统的制度，对于住房、住房租赁以及土地、金融、房地产业管理乃至相关的税收，尚存在许多法律法规的空白。
就住房租赁而言，在法律层面的规制主要是《合同法》、《物权法》涉及，但《合同法》并未针对住房租赁的特殊性进行规定，《物权法》则主要涉及出租人。其他由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法，在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力，因此也就起不到实际的规制作用。所以，对于目前住房租赁市场出现的各种问题，很多都处于“无法可依”的状态。更为重要的问题是，现有的相关法律法规大都无意将保护住房承租人的利益作为立法宗旨，基本上是立足于平等保护出租人与承租人双方当事人的利益。尽管《合同法》等相关法律中也有保护承租人利益的零星规定，但从总体上看，并未突出和强调对承租人利益的特别保护。国外立法中一些常见的保护承租人利益的制度（如押金的规制、出租人解除权的限制、出租人运用私力救济的限制等）在中国相关法律中付之阙如。
不仅如此，中国现行法律中的一些规定不仅未能对承租人予以特别保护，反倒是明显倾向于出租人的利益。例如，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”；该解释第13条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。可见，无论承租人对租赁房屋进行的装饰装修是否征得了出租人同意，当租赁期间届满时，承租人都无权请求出租人偿还相关费用，其结果便是出租人因之不当得利，而承租人因之蒙受损失，这种做法与其他国家（地区）的立法相去甚远。
