摘要单位租赁房作为保障性住房形式之一，对于铁路企业来讲是个全新事物，与政府建设和运营的公租房、廉租房相比，其从规划建设，到配租入住，再到后期管理都具有鲜明的本质属性和企业特色，在借鉴地方管理经验的基础上，须探索构建适合铁路企业自身特点的建设运营管理体系。从铁路单位租赁房建设背景和基本情况入手，通过分析当前租赁房在建设运营实践中需要解决的问题，提出构建建设运营管理体系的设想和建议。
关键词构建；单位租赁房；建设运营；管理体系
单位租赁房是指企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位利用自用土地建设或者以旧建筑改建，享受国家保障房政策，定向提供给单位职工租住的住房。这既有利于完善房地产市场供应结构，也有利于引进、留住人才，帮助解决阶段性居住需求。随着大规模铁路建设和投入运营以及生产力布局调整，上海铁路局跨区域异地职工越来越多，同时，需要引进大量技术和管理人才，住房需求不断增加。在国家、铁路总公司大力推进保障性住房建设的背景下，我局职工住房建设因地制宜迅速展开，其中，在上海地区重点建设单位租赁房。
1上海铁路局单位租赁房建设基本情况
上海铁路局机关所在地上海市，市场经济高度发达，土地资源十分紧缺，建房政策控制很严，总体上不允许企业建设经济适用房和集资房。通过积极争取，上海市同意上海局利用铁路自有土地（废弃的货场或站场），在不改变用地性质、土地权属的前提下建设单位租赁住房，并纳入市保障房范畴，按照“政府引导、规范运作，只租不售、封闭运行”的原则进行运作，通过配租形式，缓解部分住房困难职工与异地调入职工的居住困难。在地方政府的大力支持下，上海局单位租赁房从2009年开始筹建，通过全局上下共同努力，目前，已相继建设了石泉路、太平桥和新龙华三个单位租赁房项目，共计8500余套住房，其中，石泉路项目已于2014年初交付入住，太平桥项目将于2016年9月底竣工交付，新龙华项目正在建设，其他后续储备项目正在前期推进中。
2构建单位租赁房建设运营管理体系的必要性
单位租赁房从规划建设，到配租入住，再到后期管理等都具有鲜明的本质属性和企业特色。随着项目建设不断推进和滚动开发，在建设、配租、运营管理过程中不断遇到新问题，既有的集资建房运作模式已不能适应新业态、新形势。因此，在分析项目初期运作情况和借鉴地方项目运作经验的基础上，有必要研究铁路单位租赁房运行的基本规律，构建并不但完善适合铁路企业自身特点的建设运营管理体系，妥善解决建设运营过程中出现的各种问题，从而确保我局单位租赁房正常运作、健康发展。
3当前单位租赁房建设运营需要解决的问题
3.1组织管理关系需要进一步理顺单位租赁房项目建设、配租、运营管理过程十分复杂，在推动过程中，由于协调事项多、涉及方面广、建设配租程序复杂，而铁路既有的管理体制、管理机构和管理关系，主要服务于铁路运输安全生产，并不适应于安居房建设与运营管理。需要针对住房建设配租实际情况，充分整合企业资源，成立相应管理机构，理顺内部管理关系。3.2资金筹措渠道需要进一步拓宽按照铁路总公司要求，职工建房资金应自求平衡，按照设想，单位租赁房总体上通过收缴房屋租金平衡建设资金。但由于租金收缴需要一定年限，虽然通过职工预付形式解决部分建设资金，但由于项目体量大、资金需求量集中（石泉路项目投资概算14.4亿元、太平桥项目投资概算12.5亿元、新龙华项目投资概算22.9亿元），同时，随着运营成本不断增加，上海局资金面总体偏紧，单位租赁房项目建设期间资金需求很大，仅靠租金难以支撑项目建设，需要拓宽筹资渠道。3.3房源计划下达需要进一步公平由于供需矛盾十分突出（从有效申报人数与项目房源比看，石泉路项目为4：1，太平桥项目为4.5：1，新龙华项目为2.6：1），在首个项目--石泉路项目配租中，主要是参照过去惯例，根据总房源数与各单位申报人数按比例下达单位房源计划，单位内部轮候排序。由于对各单位职工年龄结构差异性以及职工真实申报意愿考虑欠周，在单位之间出现了实际配租人员年龄结构差异较大的不平衡状况，公平性未得到充分体现。3.4租金支付管理需要进一步优化单位租赁房配租是以局属各单位作为配租主体，租赁职工与所在单位在签订合同时明确租金支付方式。租金按最长租期一次性核定总额，职工可选择一次性支付或分期支付。对于分期支付部分，有提取公积金冲租或工资代扣形式。由于铁路职工工作流动性大，加上近年机构改革较为频繁，配租单位经常变化，同时，分期支付采用的利率应比照同期住房公积金贷款利率适时调整，传统的租金支付管理方式已不能很好地适应职工调动、提前付清、利率调整、期间转支付方式等不断变化的新情况。3.5物业服务水平需要进一步提高物业服务是住宅小区实现长效管理、确保居住品质的重要保障。长期以来，铁路住宅小区多由铁路物业公司提供服务。在传统管理体制下，铁路物业公司依附于主业单位生存，其物业服务意识、服务能力、市场化水平都十分薄弱，住户也未与物业公司建立良好的契约关系。其结果导致铁路小区物业管理水平相比地方住宅小区明显滞后。新建的单位租赁房小区，如继续采用传统物业管理模式，物业服务质量很难保证。另外,虽明确规定禁止违规装修、出租等行为，但受利益驱动，职工违规行为时有发生,且存在反复性，急需建立长效管理机制。
4构建并完善铁路单位租赁房建设运营管理体系的建议
单位租赁房建设运营管理体系应覆盖建设、配租、运营三个重要环节，并针对各环节需要解决的问题提出方案。体系基本内容包括管理机构设置、资金筹措机制、配租和退出机制、租金支付机制、物业管理机制等。通过有效发挥机制作用，共同保障项目顺利运行。4.1设置相应管理机构，理顺组织管理关系通过研究单位租赁房项目运行过程和规律，应针对建设、配租、入住管理等环节，充分整合相关部门专业管理优势，成立相应管理机构，明确职责，共同推进项目顺利实施。一是针对总体工作建立领导决策机构，成立全局职工住房建设领导小组，负责研究决定建设总体规划，协调处理建设重大问题，研究通过配租办法和方案。二是针对建设环节成立住房建设指挥部，负责编制、提报项目可研报告，负责项目建设和资金使用等。三是针对配租环节成立配租工作组，负责起草制定配租管理办法和方案，指导各单位制定实施细则和开展申报工作，负责房源分劈下达，指导做好租赁手续办理等相关事项。四是针对物业管理环节成立单位租赁房管理委员会，研究协调小区日常管理工作，研究住户入住行为规范管理办法、房屋及设施维修更新事项及违反租赁房管理规定的处理事项等。4.2建立资金筹措机制，多渠道解决建房资金首先是要明确项目建设主体。按照政策规定，铁路局和局属非运输企业都可成为租赁房建设合法主体。实际运作过程中，铁路局应充分发挥各自优势，按项目内容分别承担投资主体，租赁房作为主要部分，由路局担当投资主体。商业用房作为配套部分，由路局房产公司担当投资主体，进行商业运作。其次是要建立资金筹措机制。按照铁路总公司要求，职工建房资金应自求平衡，单位租赁房总体上通过收缴租金平衡建设资金。由于租金收缴需要一定年限，在建设期间需要通过整合企业资源，多方面筹措建设资金。通过可行性分析，可从五个方面筹资：一是土地收益“筹集一块”。通过将铁路闲置土地与地方置换后获得土地出让金的方式筹集部分资金。二是建房收益“注入一块”。利用在其他职工住房建设项目中依法合规取得的收益筹集部分资金。三是补贴收回“抵消一块”。将职工配租住房后按规定退回的住房补贴用于项目建设。四是收取租金“补充一块”。即向租赁职工收取租金来补充部分资金。五是多经出资“投入一块”。即相关多经企业通过参与项目建设、商业开发等形式投入部分资金。4.3完善配租与退出机制，确保阳光操作公平合理单位租赁房的配租，应充分体现职工之间的公平性和单位之间的平衡性，消除按单位申报数确定房源计划数这种传统模式所带来的弊端，要在统一平台上根据职工综合情况打分排序，确定总的轮候顺序和入围控制线，再按单位下达房源计划。同时，对少数因年龄结构轻且得房比例明显低于平均水平的主要运输生产单位可适当倾斜，有利于调动职工积极性。在操作过程中，应充分发挥铁路企业集中、垂直管理的特点，通过统一部署，明确各基层单位作为配租责任主体，指导基层单位制定实施细则，按流程做好配租系列工作，实现全过程阳光透明。退出机制是单位租赁房有别于其他形式保障性住房的重要特质之一，单位与租赁职工之间通过租赁合同约定租期。为确保操作的规范性和合法性，应对租赁合同中不符合政策的条款及时加以修改调整，关于租期的约定应严格按政策执行，确定每三年为一个租期，租期届满前，重新进行资格审核，确定续租或是退出。同时，对于租赁期间违反租赁办法或合同约定内容如转租、用于其他非居住用途、解除劳动关系等情况的，应严格按约定办理清退手续，退出的房源继续周转再配租。4.4构建租金平台支付机制，提高操作信息化水平针对租金支付过程中出现的职工调动、提前付清、利率调整、期间转支付方式等不断变化的新情况，以及传统的住房公积金提取模式工作量大、效率低下的状况，需要建立单位租赁房租赁管理系统，构建租金信息平台支付机制，通过系统平台及时处理租金支付过程中不断变化的新情况，适时更新租赁职工支付信息，定期生成工资提取报表，由财务部门实现工资扣款。同时，在住房公积金提取操作上，要摒弃传统的、繁杂的提取模式，可充分利用系统平台和市公积金中心新开发运行的冲还租业务处理系统，在职工与公积金中心之间建立委托提取关系，通过在系统间线下传递交互文件方式，实现公积金提取一次办理签约、定期完成提取的便捷模式，以显著提高工作效率和数据准确率，减轻配租单位的工作量。4.5优化物业运营管理机制，保障租赁双方合法权益为给职工创造一个安全、舒适、便捷的居住环境，必须优化小区物业运营管理机制。一是引入市场机制。要彻底打破铁路企业内部包干的传统，通过物业招标公共平台，选聘经验丰富、报价合理的物业管理公司进驻小区，通过规范管理，切实保障租赁双方合法权益。二是升级服务水平。要充分运用现代科技创新管理手段，通过引进电子门禁系统、车辆自动识别系统、租赁人信息管理系统等智能化管理模式，显著提高管理效率。同时，铁路局作为资产所有者，可将物业服务水平纳入考核，通过动态考核、住户反馈等形式，督促物业公司认真履行服务条例，确保服务到位。三是实行动态监管。物业公司应通过建立巡检制度，及时发现租赁职工违规出租、装修和损坏房屋设施等违规行为，督促承租职工认真履行合同内容，并将不良信息及时反馈铁路局，便于及时纠正违规行为。在处理违规遇有阻力时，物业可辅助通过门禁控制、能源供应和纳入诚信记录等方式，共同搭建长效管理模式。四是纳入社区管理。单位租赁房小区目前尚未纳入社区化管理，在子女就学、治安管理、户籍管理等方面给职工生活造成一定影响，铁路局应积极协调地方政府，争取早日纳入社区化管理，为职工提供生活便利。
5结束语
随着上海铁路局单位租赁房项目建设的不断深入，建设、配租、管理的工作量越来越大，情况也越来越复杂，只有构建好、运用好单位租赁房建设运营管理体系，并在积累体系应用经验的基础上，结合国家、地方和上级政策和形势变化适时进行完善，不断创新管理手段，才能很好地适应未来铁路单位租赁房建设运营需要，使租赁房运营管理驶入良性运行的轨道。
作者：陈先稳 单位：上海铁路局土地房产管理处
