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开发商视角下的项目工程计划管理分析

摘要:房地产项目工程建设环节复杂,工程计划的管控水平很大程度上影响着项目成败。基于开发商视角研究项目工程计划管理,注重前期预控和过程管控双重结合,并着重介绍每个阶段的管理要点,具有理论和实践意义。

关键词:开发商视角;工程计划管理;前期预控;过程管控

1工程计划管理要做好前期预控

工程计划管理工作要做好前期风险预控。梳理工程建设中出现的管理问题、技术问题、资源问题等风险,避让、解决、降低风险,确保工程计划顺利开展。(1)编制项目全流程计划。房地产项目开发流程包括投资拿地、营销定位、研发设计、招标采购、工程建设、交付客户等。项目管理中,应由工程管理部门编制工程节点,并往前倒推各项前置任务完成节点,形成项目全周期计划。要想保证工程计划的正常开展,就必须力保前置计划的按时完成。(2)保证出图质量。图纸质量是工程计划实施的有力保障,工程部门一定要做好审图工作。确保图纸质量满足施工要求,后续无重大变更出现。否则,开工后变更引起的变更洽商签证一方面不利于项目成本控制,给施工单位造成索赔扯皮的借口,不利于工程计划管理。(3)审核施工单位施工组织设计。严格审核施工单位施工组织设计中进度计划部分,关注总平面布置、大型器械使用、劳力组织等篇幅。比如:①总平面布置中,关注塔吊、施工电梯位置与综合管网位置的冲突;②关注临建跟小市政、景观、商业等配套位置的冲突;③关注临时道路、正式道路的关系;④关注售楼处展示区区域影响销售、客户体验的矛盾点。优化施工方案,简化工序。(4)选好合作资源。一个与开发商价值观、目标一致的合作单位,会让开发商的项目管理团队省心省力。同样,合作单位拟派的驻场项目管理团队也至关重要。工程管理部门一定要重点关注招标前考察环节和技术标评审环节。关注投标单位的公司领导合作意愿、拟派项目团队管理水平、对招标文件中关于工期计划等核心条款的响应、行业内标杆地产的合作经验等。(5)确保合同的完善与科学。合同是工程管理的依据,是合作的基石。一定要保证合同的完善与科学,比如在合同中约定里程碑节点、科学的奖励与罚则、合理的激励政策等。千万不能在合同中埋下管理风险和管理漏洞。

2做好过程管控与计划纠偏

2.1科学编制工程计划

①总包计划不等于项目计划。首先,目前行业内的总包单位只是局限于土建、机电等专业,而未有效考虑门窗、外墙、电梯、电梯厅装饰、室外等甲分包专业。其次,总包计划很可能会与甲方的计划诉求存在冲突。比如项目临建的搭设与拆除等。总包计划不等于项目计划,甲方管理人员应该站在甲方管理角度,编制详尽全面、切实可行的实施版计划;②工程计划要能指导施工。要求编制的工程计划确实能起到指导施工作用。首选要考虑全面,考虑到各专业、各工种、各分包的工作内容;其次要细致详尽,详细到每一道工序,每一个部位,工作时间要细致到以天为单位;再有,科学考虑各项工作的穿插、搭接,平面流水,竖向分段;最后,找到关键线路,合理梳理优化确保关键线路工期。

2.2过程管控、适时纠偏

①确保一次成活,不返工。通过规范管理动作,做好过程管控,保证工程质量合格,一次成活不返工。通过样板引路等管理动作,让物业、营销、设计等部门确认样板后再大面积施工,不因或少因设计错误、开发商内部方案调整、变更等原因而返工;②计划监管,及时纠偏。工程建设是非常复杂的,故其计划执行上肯定存在或多或少的偏差。做为甲方的项目管理团队,要对计划执行情况实时监管。建立完善计划监管机制,将分包、总包、监理等纳入计划管理体系,现场实际工程进展紧密对照日计划、周计划、月计划、年计划、专项计划。出现计划偏离的,及时采取补救措施。

2.3资源管控

①控制好外部资源。外部资源指的是政府资源、垄断资源和其他不好把控的、影响项目进展的外部资源。常见的有:各级行政管理部门、事业单位、水燃电气等资源垄断型企业、个别土方单位、特殊人物、特殊的社会力量等。项目管理团队要维护好外界资源,适时保持良好关系,尽力“为我所用”;②管理好合作单位。合作单位包括:监理、总包等施工单位、勘察设计单位等。对于合作单位的管控,要找好切入点。在与合作单位打交道的过程中,作为地产企业的项目管理者,必须做到:清正廉洁、强势管理、做好服务、比乙方更专业等,对于合作单位“管、帮、带”,全力做到“指哪打哪”;③利用好内部资源。合理利用好内部资源,与工程建设密切相关的设计、招采、成本等部门保持密切沟通并及时提出诉求。避免因甲方内部原因返工、大范围变更、决策效率低下等影响工程进展。成熟的项目管理应是以现场工程为主导,公司内部职能部门做好服务,不能部门间各自为政、本位意识。职能部门一定要有服务意识,围绕工程进展群策群力,真诚合作。

3结束语

房地产项目工程计划管理是复杂多变的,文章主要基于开发商视角探讨地产项目的工程计划管理,包括计划的编制、监管、纠偏、保障措施等。计划管理应重点放在前期预控,保障计划执行过程中不出错、少出错。即使出现计划偏离,也要用科学的管理手段,在过程中纠偏,确保工程按计划进行。

作者:袁帅


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