1物业管理业监管局及其职责
监管局将会是自负盈亏的独立机构，其经费来自物管公司及从业员的牌照费以及印花税的每宗售卖转易契而征收的小额定额征款（约港币二百元至三百五十元不等）。现时初步建议的牌照费为，物管公司每年牌照费约港币二千五百元而从业员每年牌照费港币约八百至一千五百元。监管局将负责物管公司和物管从业员的发牌事宜，以及推动业界发展。拟议法例所订要求以及监管局所发专业守则，会就资历设定最低要求，并就不当行为施加罚则和纪律处分，以助业界提升标准和专业水平。监管局期望行业规管制度将提升业界操守，减少行业“围标”、管理不善等问题，违反专业守则的公司或从业员，可遭谴责、罚款或“钉牌”等纪律处分，监管局亦可主动调查投诉。监管局的主席和成员须由特区行政长官委任。监管局由主席、副主席和不多于18名成员组成。该成员来自以下三类别人士：从事物业管理服务的人士；在与物业管理有关范畴、一般行政或消费者事务方面具有经验的人士；其他在行政长官认为是适合获委任为成员的人士。监管局每年须向民政事务局局长提交账目报表、核数师报告及周年报告。民政事务局局长须安排这些文件提交立法会省览。此外，监管局将获授权可主动展开调查，以及在接到投诉后进行调查。为确保研讯公平，遭投诉者在调查进行期间会被给予机会向监管局作出申述，而就监管局的决定感到受屈的人更可向上诉委员团提出上诉。为方便公众查阅物管公司和物管从业员的登记册，监管局将分别备存及公开有关资料。
2行业规管制度对从业人员的影响
物业管理行业的从业员，在这规管制度下，同时面对着新的机遇及挑战。担当督导或管理职级的从业员，将受到发牌制度的规管，并分为两级：第一级须符合较严格的发牌准则(资历架构第五级)，而第二级物管从业员须具备的资历要求会相对较低(资历架构第四级)，例如只须修完指明的物业管理文凭／副学位课程便足够。此制度除了使整个行业的平均学历水平提升外，更鼓励从业员致力个人发展，从而提升至较高级别，同时继续让学历较低者可进入就业市场，并与持续进修的理念互相共融，令从业员及业界的专业地位于社会上获得肯定，实在是一个难得的机遇。与此同时，监管局所发挥的功能，是致力维持从业员的专业守则。如违反有关规定，可遭监管局纪律处分，例如撒销或暂时吊销牌照，以及其他制裁例如谴责、警告、处以罚款等。当专业地位有所提升，便相对面临挑战，社会上将对从业员的工作期望提高，亦因为其处分机制，从业员必须份外谨慎，充分了解相关法例、守则，增值自我，以专业的身份为业户提供服务及建议，亦同时必须注意平衡业主或法团的要求与规管条例下可能出现的矛盾，致力于新的制度下营造双赢局面。
3行业规管制度对专业团体及学会的影响
物业管理从业员一直以加入专业学会为职业上的一个目标，其主因是其专业地位于业界内已普遍获得认同，而一些主管级职位的入职条件亦把其会员资格列为其中一个基础要求，要于事业上更上一层楼，便不得不自我增值，持续进修，以达学会会员资格，努力成为业界中专业的一员。在从业员发牌制度下，政府带领行业订出新的专业标准，这体系不单包括主管职位，第二级的个人牌照更涵盖了前线职级，职场上不同岗位的入职要求从此大有可能以此作准则，雇主亦必须雇用拥有第一级牌照的人士出任主管职位，而并不是以学会会员资格作标准。此情况会否导致加入学会并成为专业会员的人数有所调整，仍是未知之数，但可以肯定的是，专业学会于业界的权威性与政策上的注册标准，其地位分野将会作出重新的厘定，从业员的视线亦将由加入专业学会转移到考取新制度的等级牌照为职业目标，如纵然已于行业累积多年经验，亦已成为学会会员，若仍未能达到第一级的资格要求，于法例上仍然不能担任主管一职。所以，专业学会可能须要作出变革，会员的期望将会渐渐提高，希望透过学会去把视野扩阔，能开拓更广的人际网络，或更希望可与不同地域的同业交流，定期交换物业管理讯息等，都会是专业团体或学会要思量的范围，故在新的制度下，学会亦要比从业员走得更前，自强不息，与业界并肩进步。
4延伸与反思
大中华物业管理学会对《条例草案》的内容原则上是支持的，但同时也做出提示：只为服务提供者（如物业管理公司及从业员）进行监管而不正视行业所面对的其他问题，并不能解决现时物业管理在香港所面对的问题。众所周知，物管服务提供者只是业主的代理人，并无实权，部分业主往往以其身份要求物管公司及其员工按个人意愿行事，导引不公平、利益输送、甚至违法违规情况出现，此情况在分散业权住宅小区尤为明显。业主的过度参与（甚至主导）日常工作往往容易出现利益冲突、意见矛盾，甚至出现“外行管内行”的情况。故此，大中华物业管理学会认为，政府应在立法规管物业管理公司及从业员的同时，亦应将业主组织及相关人士纳入规管范围内，好让整体行业得以在相关法律共同规管下得以健康发展。物业管理这行业于香港已走过半个多世纪，从首批由香港房屋委员会于1950年代兴建的六层大厦，直到现在，业界的地位及接受性逐渐提高，政府亦推出新的监管制度，新制度下对各持份者的影响等等，都可见香港物业管理行业一直在变化！业界亦须面经常面对不同的问题。值得反思的是，规管制度的覆盖面及条例厘定是否足够和清晰，香港于过去数十年间城市及物业发展遇上很多改变，无论是住宅、商业或工业物业之业权种类，以及物业服务公司的性质、营运范围和背景，也非常多元化，规管制度的条文能否完全适用于不同情况？除此之外，全港的物业数量及从业员人数庞大，监管资源是否足够？执行上能否有效地落实？处分机制怎样达到公平公正、不偏不倚？专业守则的制订基础有否充份考虑行业现实的情况而作出平衡或相应调节？尽管这一连串的提问依然存在，但我们可以坚信不移的是，必须坚守物业管理的最根本理念：于既有预算的资源下，致力为客户（业主）提供一个良好的信息安全管理生活、工作及休憩环境，令每人都能安居乐业，是我们的生存之本。
作者：冯国雄 伍子轩 连绮文
