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农村土地承包经营权转包合同公证问题

【摘要】农村土地承包经营权转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。土地原来的承包关系不会受到转包影响,原承包方应当依照原有承包合同履行自身的义务、维护自身的权利。而接包方则应当依照约定条件,履行自身义务,对转包方负责。农村土地承包经营权转包合同公证是指公证机构根据双方当事人的申请,依法证明当事人双方签订农村土地承包经营权转包合同的真实性、合法性的活动。对农村土地承包经营权转包合同办理公证,可以有效预防纠纷。

【关键词】农村土地承包;经营权转包;公证

在农村土地承包经营权转包合同公证过程中应注意以下几个问题:

一、审查合同主体相关问题

(一)符合法律规定。1.转包方的主体资格。依照我国相关法律法规规定,在土地承包中,承包方即经营权流转主体,其在土地承包经营权流转过程中能够自主控制流转与否以及决定流转方式。而转包方则是同村民小组或者集体经济组织、村委会等组织签订了承包合同的承包方。其对承包土地具有经营权,能够自主决定经营权流转相关问题。2.接包方的主体资格。依照我国相关法律规定,在土地承包经营权流转中,承包方可以将其承包土地的部分或全部让渡给本集体经济组织的其他农户,即转包。而相关法律法规也规定,在土地经营权流转中,受让方需要具备相应的经营能力,即农业经营能力。

(二)意思表示是否真实。合同的签订应当遵循有偿原则、自愿原则以及平等协商原则,这也是土地承包经营权流转合同签订应当遵循的基本原则,相关法律法规对此都进行了明确的规定,并着重强调任何组织以及个人都不得强迫承包方进行经营权的流转,否则合同无效。这一规定不但体现了我国合同法中意思自治原则,同时也保障了合同的合法性、平等性以及有效性。我国最高人民法院相关法律问题解释中针对此类问题作了明确规定。

二、农村土地承包经营权转包合同的内容及应注意的问题

《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十三条规定了土地流转合同的相关内容,农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容:1.双方当事人的姓名、住所;2.流转土地的四至、座落、面积、质量等级;3.流转的期限和起止日期;4.流转方式;5.流转土地的用途;6.双方当事人的权利和义务;7.流转价款及支付方式;8.流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;9.违约责任。需要注意的问题是:1.接包方必须是同一集体经济组织的农户;2.转包的期限不得超过承包期的剩余期限;3.对于流转土地的用途,《农村土地承包法》第三十三条第二款规定,土地流转不得改变土地的农业用途。因此在流转合同条款中的关于流转土地用途的约定中,不能将用于非农业用途约定为流转土地的用途,这是法律的强制性规定,一旦违反,就意味着流转合同无效而使得整个流转归于无效,非但不能合法有效的流转土地,更有可能受到行政处罚。4.应当在合同中约定粮补等各种补贴由谁享有。5.家庭承包方式中名为转包合同,实为以地抵债是无效的。

三、合同的备案登记

相关管理办法规定,当双方流转意见一致后,即明确流转意向,无论以何种方式进行流转(互换、出租、转包或者其他方式),承包方都应当及时告知发包方并进行备案。我国《农村土地承包法》在第三十七条中进行了明确的规定。若承包方对其土地承包经营权进行流转,无论以何种方式进行流转,流转双方都应当以书面的方式签订合同,明确双方的权利义务。若流转方式为转让时,转包方都应当告知发包方,经过其同意;若流转方式为互换、出租或者转包以及其他方式时,则应告知发包方,及时进行备案。但实际的土地承包经营权流转过程中,当事人往往简化了流转手续,没有进行备案,如此一来,第三方利益往往会因权利义务不明而受到损害,致使流转双方不得不经法律途径解决矛盾。而如果所流转经营权的土地在承包期限内受到政府征用,则在接受补偿方面,土地承包人也容易产生纠纷,在《农村土地承包经营权流转管理办法》中针对此类问题有明确规定。流转合同在签订后不但流转双方各持一份,还应当向发包方备案,同时在乡镇政府土地承包管理部门备案一份。通过备案能够更加快捷的或缺土地流转相关资料,若该土地承包权变更或者再流转过程中,若遇到权属不明等问题,能够从相关职能部门快速的查询到相关资料进行对照。所以在进行土地承包流转合同公证时,往往会重点审查转包合同,并告知合同双方应当及时进行备案,并将不备案的危害以及后果及时告知,令双方明确利害关系,确定自身的权利义务,从而有效规避和预防纠纷的出现。

四、委托问题

依照相关管理办法规定,在土地流转过程中,承包人可以委托第三方代其进行土地流转,即可以委托具有资质的中介组织或者发包方。而在土地转包中,签订土地合同时可以由承包方亲自签订合同,也可以委托具有资质的机构以及发包方代其对其承包土地进行转包。这里需要着重说明,根据国际惯例和现行的法律规定,自然人、法人委托代理人进行重要法律行为的授权委托书,必须办理公证,方能有效。经过公证的委托书,具有很强的证据效力,如果未按法定程序提出证据或所提出的证据不足以推翻公证证明的,则不能否定公证证明的证据效力。

参考文献:

[1]李力.农村土地承包经营权流转合同签订应注意的事项[J].甘肃农业,2014(04贵州职称).

[2]张东一.试论我国农村土地产权制度法律规制欠缺与完善——以产权概念为视角[J].延边党校学报,2013(01).

作者:王志强


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