【摘 要】 我国2006年出台的新企业会计准则，将以投资为目的的固定资产和无形资产作为“投资性房地产”在资产负债表中单独计量，并且引入了公允价值计量模式。文章统计了目前我国上市公司采用公允价值计量模式的情况，结合世茂股份对采用公允计量模式给企业带来的影响进行了案例分析，探讨限制或阻碍上市公司采用公允计量模式的内外部因素，并提出相应的对策和建议。
【关键词】 企业会计准则； 国际会计准则； 投资性房地产； 公允价值
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
财政部于2006年2月发布《企业会计准则第3号——投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。
二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析
（一）数量少，比例小，增长慢
如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。
由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。
（二）确认方法不一致，差异较大
公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。
从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。
三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析
（一）外部因素
1.公允价值受市场价格影响大
公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。
2.公允价值准则不完善
我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。
（二）企业内部因素
1.增加企业估值成本
对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。
而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。
2.削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本
会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。
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