一、地产项目概况
某房地产开发公司开发一个住宅项目A项目，该项目位于上海北部区域，总建筑面积13.69万㎡，销售面积9.9㎡，容积率1.2，于2009年3月进入前期决策阶段，直到销售清盘共历时4年3个月。在本项目中，总成本为12.42亿元，土地成本、市政公建配套、财务费用、税费等成本占总成本的58%，其中土地成本占总成本34%。在国家强化宏观调控的背景下，为了提升本项目在市场中的竞争力，必须积极探寻可控成本路径，实施全过程、全阶段地产成本管理，合理降低成本费用，从而在成本管理中实现效益目标。
二、地产成本管理存在的突出问题
(一)投资决策阶段存在的问题
在地产项目投资决策阶段中，成本信息调研和成本估算是该阶段成本管理工作的重点。然而在A项目中，公司虽然组织了人员进行成本调研，但是却未对项目背后隐藏的成本信息进行仔细分析，在一定程度上影响了投资决策的准确性。如，未考虑项目红线外景观建设、河道两侧整改养护等。此外，A项目在决策时仅仅将净利润率指标作为投资决策依据，而没有建立起完善的投资决策指标体系，不利于提升资金使用效率。
(二)规划设计阶段存在的问题
在地产项目工程设计中普遍存在如下问题：设计人员过于重视技术，忽视经济性，随意提高工程的安全系数或是设计标准，但却并未充分考虑经济上的合理性，由此对项目成本的有效控制造成了极大程度的影响。在A项目的设计阶段中，事前控制做得不到位，未对各种不同方案的经济性进行测算，仅凭借经验便决定了方案，由于方案选择时，没有进行对比分析，也没有结合不同品质、不同部件的成本数据反馈给设计单位和市场，从而导致了项目成本增加。
(三)施工阶段存在的问题
地产项目工程施工阶段较为突出的成本问题有两个方面：一方面是未对签证、设计变更进行有效控制，致使成本超预算；另一方面是动态成本反馈不及时，成本管理严重滞后。在A项目中，33%左右的签证和设计变更均是因提升产品品质和满足市场需求所致，还有34%则是因工程质量不合格返工及工程量增加所致，剩余的33%则是因设计存在缺陷所致，这些设计变更及签证进一步增大了成本管理难度，也使成本超预算的风险有所增大。
(四)竣工阶段存在的问题
成本管理后评估是地产项目竣工阶段的重要工作，可为房地产公司积累实际的成本管理经验数据，为强化类似项目成本管理提供参考。在A项目中，实际成本金额与预设的成本指标存在较大差异，超支7475万元，其中土地成本、建筑安装成本、经营成本的差异较大。但是在竣工阶段，该公司未对A项目成本管理进行有效的后评估，使得经验数据积累不充分，不利于公司解决类似成本控制问题。
三、地产成本管理的解决对策
(一)加强投资决策阶段成本管理
1、合理编制成本估算首先，做好成本调研工作。对于拿地时的成本估算而言，应当由多个部门的专业人员联合进行调研，全方位调研项目的成本情况，确保后续成本估算的准确性。其次，开展项目实地成本调研。通过对项目进行实地成本调研，能够了解并掌握土地属性以及周边土地市政的配套情况。在本项目中，因该阶段未进行实地成本调研，致使估算成本中未能充分考虑如下费用：周边景观建设成本、河道整改养护成本、垃圾处理费用等等。若是项目的投资阶段进行详细的实地成本调研，便可发现河道需要整改、景观需要施工、垃圾需要处理，由此能够使成本估算更加准确。再次，编制成本估算。当调研工作完成之后，可由成本管理部分联合其他相关部门共同对地块成本进行分类研究，进而做出正确的评价，最终形成全面、合理的成本估算，为投资决策提供参考。
2、科学确定投资决策评价指标体系房地产项目投资决策评价指标既要包括静态的投资回报指标，又要包括动态的现金流相关指标，同时还要综合考虑企业自身的开发能力和战略发展目标。在本项目中，总结该公司以往投资实践中积累的经验，可构建如下投资评价指标体系：一是财务可行性指标，主要包括净利润率、内含报酬率、投资回报率、净现值、投资回收期指标五项指标；二是战略经营指标，主要包括是否符合企业战略发展区域、是否符合标准化产品要求、是否符合市场需求导向、政企关系如何四项指标。
(二)加强规划设计阶段成本管理
1、优选设计方案在选择规划设计方案时，要充分结合房地产专业知识和市场宏观政策环境，对备选方案进行经济性比较分析，确保项目方案符合市场定位。在本项目中共有两个方案，方案一为纯多层社区，方案二为高低结合社区，在充分考虑限购、限贷、小面积公寓房市场销售情况等因素基础上，选择方案一。
2、强化设计过程成本控制首先，对各个方案成本进行对比。在本项目的开发设计阶段，采取的是多家竞标的办法，从中选取经济合理的设计方案，达到降低成本的目的。对于不同的设计方案，要进行成本经济性指标对比，在确保成本最低的前提下，择优选取设计方案。其次，出图前要进行严格审核。出图前审核的主要目的是将工程变更控制在施工前，在本项目中，因设计图纸忽略了河道建筑排列的影响，由此会导致4栋临河建筑的桩基与土方施工成本增加。在审图阶段，通过对设计图纸进行严格审核，对建筑排列布置格局进行了优化调整，使这4栋建筑退离河道10m，这样使工程成本节省了100余万元。最后，采取限额设计，制定相应的奖惩机制。在项目成本控制中，限额设计是关键措施，一般可分为两大类，即经济性技术指标和造价指标，设计单位在设计过程必须在限额范围内进行，为使该约束更具效力，可在设计合同中设置相应的奖惩制度。
(三)加强施工阶段成本管理
1、加强施工图前期审查在项目施工阶段，对施工图纸进行前期审查能够减少施工中的变更，但凡涉及到费用增减的设计变更，成本管理人员均应当提前做出成本预算，并经建设方、设计方和监理方共同签字确认后方可进行变更，由此能够使工程成本获得有效控制。
2、落实签证管理制度通过该制度的实施，可以使各相关部门的职责分工更加明确，有助于确保签证质量，从而杜绝虚假签证的情况发生。在办理工程签证时，应遵循及时、客观、准确的原则，所有隐蔽签证必须以图纸作为依据，施工图以外的签证，要注明原因、时间、地点等等。当签证发生后，必须严格按照合同规定进行及时处理，同时，要遵循签证的计价原则，并按合同约定的计价方式进行费用结算。此外，还要确保签证及时准确、有据可依，其内容必须与实际情况相符合。
3、运用成本管理信息化软件项目成本管理子系统主要是由估算成本、目标成本以及目标成本分析等模块组成，通过对各个模块的合理运用，可以自动找出差异，从而达到控制成本的目的。
(四)加强竣工阶段成本管理
在地产项目竣工验收后，公司要组织人员对成本管理进行评估，总结成本管理经验，为以后的地产项目成本管理提供参考依据。
1、分析成本偏差该环节是成本管理后评估的重点，除了需要对偏差额进行定量分析之外，还应对产生偏差的具体原因进行定性分析。在本项目中，通过成本偏差分析可知，土地费用、建安费用以及期间费用是产生成本差异的主要成本项，上述三项差异属于异常偏差，必须对其进行重点分析，并落实至明细成本项，防止后续项目出现类似情况。
2、总结成本管理经验
即将总体概况与成本偏差分析中发现的问题进行总结，形成文档，并通过内部培训及交流方式进行分享，为后续项目开发吸取好的经验，规避问题。在本项目中，总结出来的成本管理经验有以下几点：通过预先获取开发贷款，提高了项目的内含报酬率；通过对客户需求进行调研分析，为销售带来了便利；加强了对项目变更及签证的管理。3、积累成本管理相关数据对项目成本管理相关数据的积累，可为其它类型项目的成本估算及指标制定提供参考依据。在数据积累和使用中，需要注意如下几点：要针对不同的产品类型进行数据积累；形成单方成本价相关技术参数的数据库；对材料、采购、施工等进行分析，形成部品件配置的经验数据。
四、结束语
总而言之，在国家宏观调控的背景下，房地产开发企业要提高地产项目成本管理意识，将成本管理贯穿于地产项目管理的各个阶段，解决好各个阶段中存在的成本管理突出问题，实现地产项目成本最优化。同时，房地产开发企业还要建立更加规范化、精细化、流程化的地产项目成本管理体系，不断提高自身的成本控制能力，为企业创造更多的经济效益。
作者：李琼 单位：富力南京地产开发有限公司
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