十八大以来，中央多次强调新型城镇化是扩大内需的最大潜力，是促进经济增长的强大引擎。新型城镇化规划中强调按照市场经济规律，积极探索“政府引导，市场主导”的发展模式，发挥市场主体作用，科学经营城市，实现资源有效配置，让企业发挥专业力量，形成政府引导、市场主体、社会运作的多元化运作模式。房地产开发企业在新型城镇化建设的宏观“大势”中机敏地捕捉到了巨大的市场商机，纷纷转型城市开发这片“商场”蓝海，催生了“城市综合发展商”这一新兴业态。城市综合开发最终需要呈现的“成品”是一座布局优化、充满活力、宜居宜业、以人为本并能够实现可持续发展的城市。这对城市综合发展商的资源获取能力、规划能力、产业招商能力、城市运营能力都提出了极高的要求。
一、城市综合发展商的含义
笔者认为，城市综合发展商是政府与市场之间必不可少的中间环节，它不同于房地产开发公司，也不是市政建设公司，而是集城镇规划、土地成片开发、基础设施建设、房地产开发、招商引资和市政公用事业运营为一体，实现企业经济效益与推动城镇发展的社会效益相结合的市场化经营实体。其商业目的是通过参与政府引导的城市开发项目，发挥市场资源配置作用，使城市资源得到最佳配置和最大效益，实现企业价值最大化。
二、城市综合发展商的基础核心能力
正如哈默和哈尼在“企业能力基础竞争论”中所言，企业内在能力是企业持久的特殊本质，是企业长期竞争优势的来源。城市综合发展商正处于行业发展的成长期，资源获取、城市规划、招商引资、市政建设与运营等核心能力是维持其竞争优势的源泉。
1.资源获取能力。土地资源是城市综合开发企业的核心生产资料。城市开发涉及工业、商业、住宅及公共配套等多种用地性质。如何获取优质优价的土地，成为城市发展商的关键能力要素。基于宏观调控的土地政策往往左右着土地资源获取。2006年起国家对工业用地执行全面的整顿与管制，执行工业用地出让最低价标准统一公布制度，将工业用地纳入招拍挂范围，停止工业用地协议出让；近年来,推行差别化供地政策，强化集约节约用地，严控增量，盘活存量，控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口数量多的卫星城以及中小城市和县城建设用地供给，优先向基础性、公益性、民生项目和符合产业政策导向的项目供地，引导经济发展方式转变，促进产业结构优化升级。由此可见，城市综合发展商必须研判供地政策，寻求符合政策导向的城镇开发项目，与当地政府保持良好的合作关系，积极参与新城建设或旧城改造，以品质和实力赢得城市综合开发的基本资源——土地。
2.规划建设能力。规划是城市综合开发的基本能力。规划不是对地块的简单分割，需要将城市的发展目标和产业布局紧密结合起来进行前瞻性设计。规划包括概念规划、总体规划、控制性详细规划、城市设计以及相配套的规划技术规定,构建完整的新城开发规划体系。城市规划还必须执行严格的规划管理原则，建立专家依法治区的规划管理体系，坚持依法从严的规划管理原则，不得擅自出现结构性或原则性修改，保障开发建设的一贯性、科学性和整体性。同时，要具备规划动态修编完善机制，按照5年或10年规划，定期根据新的发展形势对总体规划进行全面梳理和科学调整，确保规划的超前性和科学性。
3.招商引资能力。城市综合开发的落脚点是人的城镇化，而人的城镇化就是解决就业、解决发展问题。产业是城市发展的基础，城市是产业发展的载体，城市和产业共生、共利，以产带人，以人带商，城市才能有活力。城市综合发展商要有能力推动产城融合，按照“规划与产业定位同步”原则，因地制宜，前瞻性地做好城市规划和产业定位，然后再根据规划和产业定位进行招商引资。招商引资、夯实产业、产城融合是经营的重中之重。城市综合发展商需要因势利导，研判市场走势，评估需求，抓住在未来的城市、消费人群中需求集中的产业，形成特色，推行技术、模式的产业链招商创新。
4.市政建设与运营能力。上世纪90年代起，为了克服我国市政公用事业政企不分、政资不分，运营效率低下、服务意识淡薄，管理薄弱、经营不善等问题,开始在全国大规模地推进市政市场化改革。这为城市综合发展商大力推行市政建设和运营提供了良好的市场环境。市政建设与运营需要注重两个方面：一是提升市政基础设施建设的标准和质量。采用高标准的“九通一平”（九通一平，即通道路、通电、通自来水、通排水、通污水、通电讯、通燃气、通热气、通有线电视和平整土地。），基础设施建设整体推进，确保基础设施建设的高标准、高质量。二是摒弃“边开发、边规划”，“先开发建设后补规划”等“摸着石头过河”的模式，确立“无规划、不开发”的理念，实行“先规划、后建设”，“先地下，后地上”的“两先两后”开发原则，确保开发建设的科学程序、城市功能和生产力的合理布局以及各种资源要素的高效利用。市政设施建设前期投入巨大，通过后期运营获得投资回报。投资、投资+运营、运营配套都是市政公用的主要商业模式。城市综合发展商可将市政公用事业作为业务长期支撑板块，长期运营，实现稳定收益。
三、城市综合发展商的经营风险
任何经营都面临一定的风险，城市综合发展商同样如此。在面临新型城镇化巨大的发展机遇和良好的市场前景的同时，城市综合发展商也要注意规避风险。主要存在以下风险
1.财务风险。城市综合开发周期长，投入资金巨大。特别是土地资源的获取，需要强大的资金支撑。自2006年起，以协议出让土地的一级开发逐渐退出，土地市场进一步规范。城市综合发展商要取得赖以生存的土地就必须通过参与招拍挂支付巨额资金。同时，成片土地的基础设施开发一般需要2-5年，历时漫长。城市综合发展商还要参与一部分土地二级开发，也需要不断加大资金投入。大规模的资金投入，对于城市综合发展商的现金流、融资能力提出严峻考验。一但受到外部经济环境影响或内部经营不善，都会使企业经营陷入财务困顿。
2.空城风险。城市综合发展商通过基础设施开发、招商引资、市政运营，最终呈现的应该是一座以人为本、充满活动的城市。城市开发不是城市硬件开发结束就万事大吉，产城融合才是决定项目开发成败的关键。缺乏产业、收入和人口支撑就会沦为空城。然而，如何打造产城融合却是设置在城市综合发展商面前的难关。产业规划、产业定位、产业招商、产业运营不断受到动态经济环境的影响，一旦城市综合发展商对经济形势和产业发展趋势误判，则陷入招商难、产业无法聚集或产业无以为继的困境，产城融合无法实现，空城危机四伏。
3.运营风险。城市综合开发是以市场行为实现政府意图的有机过程，开发动辄涉及几平方公里乃至几十平方公里的成片开发，有其一定的运营程序，整个运营环环相扣、循序渐进。比如土地投资运营、基础设施开发运营、产业招商运营和商业运营，这是一个城市系统工程。一旦开发程序混乱某一环节战略性失误、投融资失败或开发建设技术失当，将打乱城市开发项目的整个系统，造成项目停滞或开发失败。我国的新型城镇化建设任务繁重，情况复杂，内涵丰富，规模庞大，功能定位全面，拉动效应深远。虽然城市综合开发在发展过程中存在一定风险，但是通过企业提升内部核心能力，抗风险能力会不断增强。伴随着市场经济体制的完善和行业环境的健康发展，城市综合发展商这一新兴行业的市场机会巨大，顺势而为，打造优势，必将伴随新型城镇化建设的不断深入而成长壮大，成为我国城市化的主要力量。
作者：丁倩 单位：南京大学管理学院
