摘要：2016年5月1日起，房地产行业成为我国全面推开“营改增”试点工作的新领域。房地产业“营改增”可以减轻开发企业的税收负担，降低其开发产品成本，连带影响了需求方企业获得相应开发产品所付出的代价和方式，进而使得这些企业相关业务核算产生变化，并由此带来了企业会计要素及财务报表的变化与影响。
关键词：房地产业；需求方；营改增；会计核算
2016年5月1日我国全面推开营业税改增值税试点，给房地产业带来了重大的税制变革。按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36号）规定，开发企业中的一般纳税人将按11%计征增值税，并自行开具增值税发票。房地产业实行“营改增”后，不仅能减轻开发企业自身税负水平，有利于其长远发展，同时也能惠及到那些从开发企业取得其开发项目的企业。本文站在需求方企业的立场，从会计核算的角度对房地产业实行“营改增”后的相关影响进行研究。为使研究内容清晰，本文所针对的企业均为一般纳税人，同时也只是比较营业税改为增值税这两个税种变化所带来的影响，并没有将业务可能涉及的其他税种，如城建税及教育费附加等一并加以研究。
一、“营改增”对购入土地使用权的会计影响
（一）“营改增”前后会计核算的变化
从开发企业购入其开发完工的土地项目是企业取得土地使用权的一种重要方式。按《企业会计准则第6号———无形资产》应用指南的规定，企业取得的土地使用权通常确认为无形资产，并按照成本进行初始计量。在实行“营改增”前，开发企业发生有偿转让土地使用权行为时，需按照实际转让收入的5%缴纳营业税，这部分营业税作为价内税被计入购买方企业外购土地使用权成本，进入其无形资产的价值中。在实行“营改增”后，有偿转让土地使用权为增值税纳税行为，企业需按照取得的全部价款和价外费用的11%缴纳增值税，由于增值税为价外税，这部分税额并不进入购买方无形资产的价值，而是计入增值税的进项税额中。［例1］某企业从开发企业购入一地块的土地使用权用于新建厂房，该土地使用权的预期转让价格为114万元，预计摊销年限10年，按平均年限法摊销。2年后，企业放弃了厂房建设计划，并将该土地使用权转让，转让价格为134万元。在不考虑其他税费因素影响的情况下，购买方企业会计核算变化情况如下：在实行“营改增”前，由于开发企业需按照转让收入的5%缴纳营业税，为保证能实际获得114万的转让收入，该土地使用权所计算确定的定价=114÷（1-5%）=120万元，即购买方企业需支付转让价款120万元，因此，该土地使用权的初始入账价值为120万元。按平均年限法，每年末需摊销12万元的土地使用权费。2年后转让时，企业需按转让价134万元的5%缴纳营业税，再扣除此时土地使用权的账面余值，最终转让利得=134-134×5%-（120-2×12）=31.3万元。在实行“营改增”后，开发企业是按照转让价款的11%缴纳增值税，增值税是价外征税，开发企业无需进行税负转嫁考虑，该土地使用权的定价直接确定为114万元，但企业在支付转让价款114万元的同时，还需支付增值税12.54万元。此后，按平均年限法，每年末需摊销11.4万元的土地使用权费。2年后转让时，企业取得转让收入134万元，同时按转让价的11%收取14.74万增值税的销项税，价税合计为148.74万元，由于增值税为价外征税，由购买方承担，因此，转让价扣除土地使用权的账面余值后即为转让利得=134-（114-2×11.4）=42.8万元。“营改增”前后，相关业务的具体会计处理结果见表1。
（二）“营改增”前后会计核算变化对会计要素的影响
（1）取得土地使用权时的变化影响。购买日取得土地使用权时，企业“无形资产———土地使用权”的入账价值在“营改增”后减少了。如例1中所示，土地使用权的预期转让价为114万元，由于另需支付5%的营业税，为此开发企业将转让价提高至120万元，扣除其承担的营业税6万元，即可获得114万元的转让收入。实行“营改增”后，增值税为价外征税，由购买方企业承担，开发企业无需进行税负转嫁，转让价格即为其预期转让价。但是企业需另外支付11%的进项税额，可以抵扣的进项税额，无需计入资产的价值，然而其会导致企业结算资金增加。（2）持有土地使用权期间的变化影响。“营改增”后，企业在持有土地使用权期间的每个会计期间负担的摊销费用减少了。这是由于“营改增”后土地使用权初始计量成本减少，企业在资产负债表日进行无形资产价值摊销时，摊销费用也会相应减少，从而降低了每期负担的期间费用。如例1中所示，“营改增”后每年摊销费用为11.4万元，减少了0.6万元。（3）处置土地使用权时的变化影响。在处置土地使用权时，“营改增”前后企业获得的转让利得相差较大。在实行“营改增”前，转让方需承担转让收入5%的营业税，这部分营业税直接从转让利得中扣减。实行“营改增”后，企业不再承担营业税的缴纳，而增值税是价外税，由购买方承担，在企业向购买方收取转让收入的同时也收取了销项税，因此，企业获得的转让收入扣除土地使用权账面价值后即为转让利得。如例1中所示，“营改增”前后企业转让利得相差11.5万元，其形成原因为初始计量成本之间6万元差额的摊余价值4.8万元及无需缴纳的营业税6.7万元之和。总体而言，对购买土地使用权的企业而言，房地产业“营改增”后会减少其在购买期间无形资产入账价值，购买时支付的增值税进项税额会增加其结算资金，但进项税额的可抵扣性会减少该期间应交税费负债，而摊销期间每期费用会减少，转让期间企业利得会增加。
（三）“营改增”前后会计核算变化对财务报表的影响
从资产负债表分析，资产项目中非流动资产的金额有所减少，这是因为消除了开发企业会转嫁到土地使用权转让价中的营业税，使得企业无形资产的购置成本降低；负债项目中流动负债的金额会由于增值税进项税额的抵扣作用而减少，相对于存货类流动资产进项税额产生的抵减效果而言，由于无形资产增值税抵扣链的时间要长得多，销项税额是到无形资产处置时才会出现，因此，无形资产购进时产生的进项税额抵减效果对企业更加有利。从利润表分析，费用项目中每期分摊的土地使用权费用减少，企业税前利润得以提高，同时也会导致企业负担的所得税费用提高，但增加的所得税费用只是所增加税前利润的25%部分，也就是增加出来的税前利润中有75%的部分留归企业拥有，总体影响的结果仍然是企业整体利润的提升。从现金流量表分析，在购置业务发生期间，投资活动产生的现金流量项目中购建无形资产所支付的现金增加了。“营改增”前企业购入土地使用权时支付的价款中含有转嫁来的营业税部分，这部分税负增加率约为预期转让价格的5.26%，即5%÷（1-5%），而“营改增”后企业购入土地使用权时支付的增值税税率为11%，超过营业税税负率的5.74%。如例1中所示，“营改增”后企业在购置日支付的银行存款比“营改增”前多6.54万元，形成的差额为114万元的5.74%部分。同时，由于企业只有取得增值税专用发票后才能进行税额抵扣，为及时取得开发企业开出的增值税发票，在购置时需要采用货币资金方式进行结算，从而增加了企业现金流的支出。虽然这部分进项税会通过抵减当期应缴纳增值税方式转回，但如果当期销项税不够抵减而转入到后期抵减，则会增加企业当期现金流负担。从三张报表总体影响结果分析，对购买土地使用权的企业而言，房地产业“营改增”后会降低企业在非流动资产上的购置成本，减少企业当期的应交税费，从而有利于改善企业财务状况；购置成本的降低也减轻了企业以后各期的负担，提高了企业经营成果；支付的进项税会增加购置期间企业现金流负担，但这个负担只是暂时性的，随着销项税额的形成，这些支出的现金会得到回收。
二、“营改增”对购入不动产的会计影响
（一）“营改增”前后会计核算的变化
按《企业会计准则第4号———固定资产》规定，企业固定资产应当按照成本进行初始计量。在实行“营改增”前，开发企业销售不动产需按照向对方收取的全部价款和价外费用等构成的营业额为计税依据，缴纳5%的营业税，这部分营业税作为价内税被计入购买方企业外购不动产成本，进入其固定资产的价值中。在实行“营改增”后，开发企业销售自行开发的房地产项目，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，并以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳增值税销项税。由于增值税为价外税，这部分税额并不进入购买方固定资产成本，而是作为可抵扣项计入增值税的进项税额中。与一般增值税抵扣要求不同的是，按相关规定，不动产进项税额可以抵扣，但不是在取得的当期一次抵扣，而是在两年内分期抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。［例2］某企业从开发企业购入一栋商品房用做职工宿舍，该商品房的预期房价总额为2280万元，预计使用年限20年，按平均年限法提取折旧，假设净残值率为5%。3年后，企业将该商品房转让，转让价格为2800万元。在不考虑其他因素情况下，会计核算变化情况如下：在实行“营改增”前，由于开发企业需按照房价收入的5%缴纳营业税，为保证能实际获得2280万的转让收入，该商品房的定价=2280÷（1-5%）=2400万元，即购买方企业需支付转让价款2400万元。若不考虑其他税费因素影响，该商品房的初始成本为2400万元。按平均年限法，每年需计提120万元的折旧费。3年后转让时，企业需按转让价2800万元的5%缴纳营业税，再扣除此时房屋的账面余值，最终转让利得=2800-2800×5%-（2400-3×120）=620万元。在实行“营改增”后，开发企业是按照房价收入扣除该房产项目对应土地价款后余额的11%缴纳增值税。增值税是价外征税，开发企业无需进行税负转嫁考虑，该厂房的定价直接确定为2280万元。若按房地产业平均土地成本占比30%来算，企业在支付房款2280万元的同时，还需支付增值税=2280（1-30%）×11%=175.56万元，这项进项税额需分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，剩下40%的部分作为待抵扣进项税额在第二年进行抵扣。此后，每年需计提折旧费用为114万元。3年后转让房屋时，企业取得转让收入2800万元，同时按转让价的11%收取308万增值税的销项税，为转让利得=2800-（2280-3×114）=862万元。“营改增”前后，相关业务的具体会计处理结果见表2。
（二）“营改增”前后会计核算变化对会计要素的影响
（1）购置不动产时的变化影响。企业在购买不动产时，“固定资产”入账价值在“营改增”后减少了。其原因就在于实行“营改增”后，取消了原来需由销售方承担的营业税，其商品房售价即其预期售价，购买方可直接按预期房价购入不动产。因此，相比之下“固定资产”的入账价值少了120万元营业税的部分。但是购房企业需另外支付11%的进项税额，这部分可以抵扣的进项税额无需计入资产的价值，不会增加“固定资产”成本，只会影响“应交税费”负债项目，由于本期只能抵扣60%的进项税，还有40%的部分需要垫付1年以后才能得以抵扣收回，因此，会导致企业结算资金压力的增加。（2）持有期间的变化影响。“营改增”后，企业在持有不动产期间的每个会计期间负担的折旧费用减少了，这是由于“营改增”后不动产初始计量成本减少所导致的结果。折旧费用的减少降低了每期费用负担，由此提升企业利润。如上例所示，“营改增”后企业固定资产的初始入账价值减少120万元，相比“营改增”前折旧额，“营改增”后每年折旧费用减少了6万元。（3）处置不动产时的变化影响。在处置不动产时，“营改增”前后企业获得的转让利得差距较大。同样的转让售价，“营改增”前，转让方需承担售价5%的营业税，此部分税费直接被从转让利得中扣除。“营改增”后，企业不再缴纳营业税，企业向购买方收取转让收入的同时也收取了销项税，因此，企业获得的转让收入扣除不动产账面价值后即其转让利得。如例2中所示，“营改增”前后企业转让利得相差242万元，其形成原因为初始计量成本之间120万元差额的摊余价值102万元及无需再缴纳的营业税140万元之和。总体而言，对购买不动产的企业而言，房地产业“营改增”后会减少其在购买期间固定资产入账价值，购买时支付的增值税进项税额会增加其结算资金，但进项税额的可抵扣性会减少该期间应交税费负债，而计提折旧期间企业费用减少，转让期间企业利得增加。
（三）“营改增”前后会计核算变化对财务报表的影响
从资产负债表分析，资产项目中非流动资产的金额有所减少，这是因为消除了转嫁到固定资产售价中的营业税，使得企业固定资产的购置成本降低；负债项目中流动负债的金额有所减少，这是因为取得增值税专用发票后进项税额可以用于销项税的抵扣。从利润表来看，费用项目中每期分摊的固定资产折旧费用减少，企业税前利润得以提高，从而也提高了企业净利。从现金流量表分析，在购置业务发生期间，投资活动产生的现金流量项目中购建固定资产所支付的现金有所增加，如例2中所示，“营改增”后企业购入固定资产时支付的银行存款多了55.56万，这是因为“营改增”后企业支付的增值税超过了“营改增”前所需支付的营业税部分。此外，由于有40%进项税需要在1年以后才能得以抵扣收回，这会增加企业的现金流负担，但是随着进项税额的抵扣，此项压力最终将会消除。从三张报表总体影响结果分析，对购买不动产的企业而言，房地产业“营改增”后会降低企业在非流动资产上的购置成本，减少企业当期的应交税费，促进企业财务状况的改善；由于购置成本减少了，企业以后各期负担的费用也相应减少，提高了企业的盈利能力；一般而言，固定资产投资金额较大，相应的增值税金额也较大，在没有足够的销项税予以抵扣以及存在待抵扣进项税期间会导致企业现金流负担增大。
三、“营改增”对租入资产的会计影响
（一）“营改增”前后会计核算的变化
按《企业会计准则》的要求，租赁需区分为经营租赁和融资租赁。在实行“营改增”前，开发企业提供出租不动产业务时，无论是融资租赁还是经营租赁都需要缴纳营业税，只是计税依据有所不同，融资租赁按照“金融保险业”税目征收营业税，经营租赁按照“服务业”税目征收营业税，税率都是5%。在实行“营改增”后，开发企业不动产的租赁业务变成了增值税的征税范围，适用11%的增值税税率。笔者仅就经营租赁的相关影响进行分析。［例3］某企业从开发企业租入门面房一幢，租期3年，用于企业门市经营。租赁合同规定，3年租金共计300万元，租赁开始日预付租金60万元，每年年末支付80万元。在不考虑其他税费因素情况下，会计核算变化情况如下：在实行“营改增”前，由于开发企业租赁资产行为需按“服务业”税目缴纳营业税。为保证能实际获得租金收入300万元，开发企业在确定租赁价格时，会将加计营业税，该门面房最终确定的3年租金为300÷（1-5%）=315.79万元，其中所含营业税为315.79×5%=15.79万元。根据营业税细则的规定，开发企业提供租赁业应税劳务应采用收付实现制确认收入后缴纳营业税，即预收的房屋租金应该立即申报缴纳营业税。开发企业具体租金收取额分别为预收租金63.16万元，每年年末收租金84.21万元。在实行“营改增”后，该开发企业需依据租赁不动产税目按照销售额的11%缴纳增值税，即增值税为300×11%=33万元。增值税是价外税，因此直接按预期价格确认租金收入。按增值税法规定纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，企业在支付租金的同时，就要支付增值税的进项税。“营改增”前后，相关业务的具体会计处理结果见表3。
（二）“营改增”前后会计核算变化对会计要素的影响
（1）预付租金时的变化影响。实行“营改增”后，出租方不再承担租赁不动产的营业税，开发企业无需进行税负转嫁，相比之下“长期待摊费用”的入账价值少了3.16万元营业税的部分。但是企业需另外支付11%的增值税，6.6万元的进项税额被记入“应交税费”负债账户，可用于抵扣当期应交增值税。（2）租金费用确认期间的变化影响。“营改增”后，企业在租赁期的每个会计期间负担的租赁费用减少了。这是由于“营改增”后租金总额的降低，企业在资产负债表日按直线法分摊租赁费用时，摊销费用也会相应减少，从而降低了每期负担的期间费用。如例3中所示，“营改增”后企业租金总额为300万元，按直线法每个会计年度负担100万元，相比“营改增”前每年105.26万元的分摊额，减少了5.26万元，为开发企业收取租金应缴纳的营业税，即105.26×5%=5.26万元。总体而言，对租赁不动产企业而言，“营改增”后会减少其所负担的租金总额，从而每次支付的租金金额也相应减少，包括预付租金部分形成的待摊资产项目也会减少；每个租赁期间分摊的租赁费用减少，企业利润增加；随同租金支付的增值税额会增加企业对结算资金的要求，但进项税的可抵扣性也减少了该期间应交税费负债金额。
（三）“营改增”前后会计核算变化对财务报表的影响
从资产负债表分析，由于开发企业不需再将营业税转嫁到租金总额中，使得承租企业租金总额降低，其中预付租金的降低会导致资产项目中非流动资产项目“长期待摊费用”的金额有所减少；负债项目中流动负债的金额会由于增值税进项税额的抵扣作用而减少。从利润表分析，由于租金费用降低，企业租赁期间负担的期间费用会因而减少，企业税前利润增加，净利随之增加。从现金流量表分析，由于经营租赁活动属于企业经营活动事项，企业租金总额的减少会引起企业经营活动支付的现金流量减少，但在支付租金的同时支付的增值税进项税额又会引起引起企业经营活动支付的现金流量增加。“营改增”前，租金中会包含有营业税的税负部分，但税负增加率只是5.26%，明显低于“营改增”后11%的增值税税率。相比之下，虽然企业支付的租金总额减少，但多支付的税额部分还是会导致企业现金支付压力增加。如例3中所示，“营改增”前企业租金总额为315.79万元，其中包含有15.79万元营业税，“营改增”后共需支付33万元增值税，形成的差额有17.21万元，增加了企业租金支付时的现金流负担。从三张报表总体影响结果分析，对承租企业而言，房地产业“营改增”后会降低企业租金的支付成本，减少企业当期的应交税费，从而有利于改善企业财务状况；租金成本的降低也减轻了企业以后各期负担的期间费用，为改善后期企业经营成果提供了条件；结算租金时支付的进项税会增加企业租金支付日的现金流负担，但随着进项税的抵扣，这项负担会最终消除。
四、“营改增”对委托代建工程的会计影响
（一）“营改增”前后会计核算的变化
在实行“营改增”前，开发企业代建工程行为可以被视为劳务代理活动，按“服务业———代理业”税目征收营业税，即按代建费收入的5%缴纳营业税。但如果代建房屋，开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据委托方的要求进行施工，并按施工进度向委托方预收房款，工程完工后，开发企业替委托方办理产权转移等手续，这种行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税，即按建造成本及向委托方收取的其他各项收入之和的5%缴纳营业税；如果开发企业自备施工力量修建该房屋，还应对其自建行为，按“建筑业”税目征收营业税，即除了要按“销售不动产”缴纳营业税之外，再按建造收入的3%缴纳营业税。只有土地使用权归委托方，委托方能提供有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且开发企业不垫付资金，开发企业只向委托方收取手续费，才可以按“服务业”税目征收营业税。以上几种情况仅仅是营业税税目不同，但是由于每种税目下的计税依据也会各不相同，其中按“服务业”税目征收时是按代建手续费收入部分为计税依据，其他情况均按全部结算收入为计税依据，进而导致税负有明显差异，对开发企业最为有利的方式为按“服务业———代理业”税目征收营业税。“营改增”后，开发企业代建行为征税较为简单，一般按照建筑业税目征收11%的增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替委托方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收11%的增值税。按《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。［例4］企业委托开发企业建造厂房，该厂房预期造价为3800万元。该厂房由开发企业取得土地使用权并办理施工手续，厂房的建筑安装成本为3000万元，当地税务机构确定的建筑业成本利润率为15%。在不考虑其他税费因素情况下，会计核算变化情况如下：在实行“营改增”前，由于开发企业的代建行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目缴纳营业税，同时对其自建行为，还按“建筑业”税目征收营业税。为保证能实际获得预期工程收入3800万元，开发企业在确定厂房造价时，会加计营业税。按“建筑业”计算的营业税为3000（1+15%）÷（1-3%）×3%=106.70万元，该厂房最终价款确定为（3800+106.70）÷（1-5%）=4112.316万元，其中含按“销售不动产”计算的营业税为4112.316×5%=205.616万元，按“建筑业”计算的营业税106.70万元。在实行“营改增”后，开发企业依据销售不动产税目按照代建价款的11%缴纳增值税，即增值税为3800×11%=418万元。增值税是价外税，开发企业无需将其记为成本负担，直接按预期工程造价确认收入。但委托方企业在给开发企业支付造价3800万元的同时，还需支付增值税418万元，这部分进项税在当月可以抵扣250.80万元，在1年后可以再抵扣剩余的167.20万元。“营改增”前后，相关业务的具体会计处理结果见表4。
（二）“营改增”前后会计核算变化对会计要素的影响
对比“营改增”前后会计核算结果的变化发现，在结算工程款项业务环节中，房地产业“营改增”会对委托方企业的资产、负债类会计要素产生相应的影响。在结算工程款时，企业“在建工程”的入账价值减少了。这是因为，在实行“营改增”前，无论开发企业代建工程行为被确定为劳务代理还是销售不动产，都需要缴纳营业税，营业税最终会被加计转嫁到委托方。实行“营改增”后，开发企业无需进行税负转嫁，建造工程合同价款即为其预期造价3800万元，相比之下“在建工程”的入账价值少了312.316万元。此外，“营改增”后，开发企业需对其代建工程项目开具增值税发票，由此形成了委托方企业“应交税费”账户中可抵扣的进项税额。同时，“营改增”后，委托方企业需为代建工程项目支付的货币资金发生了增加，这是由于现在需要支付的增值税超出了原先负担的营业税。虽然增值税可以分两次从企业应交的销项税中抵扣，但会增加结算期间企业货币资金的压力。总体而言，对委托代建工程项目的企业而言，房地产业“营改增”后会降低其委托建造形成的在建工程入账价值，结算工程价款时支付的增值税额会增加其结算资金压力，但进项税额的可抵扣性会减少相应期间应交税费负债金额。由于在建工程最终会结转为企业的固定资产，因而企业后期计提折旧期间每期折旧费用会减少，企业营业利润会相应有所增加。
（三）“营改增”前后会计核算变化对财务报表的影响
从资产负债表分析，资产项目中“在建工程”的金额有所减少，这是因为消除了开发企业会转嫁到代建工程造价中的营业税，使得企业在建工程的建造成本降低；负债项目中流动负债的金额由于进项税额的抵扣作用而减少，并且这种抵扣效果有40%的部分要延续到1年之后，因而对连续2年的资产负债表的负债金额均有影响。由于在建工程属于固定资产在未达到预定可使用状态前的资产项目，不需计提折旧，也就不会影响利润表。但从长远影响分析，在建工程迟早都会转入固定资产，进而在之后计提折旧的过程中，对利润表的费用及税前利润、净利项目带来影响。从现金流量表分析，在工程建造期间，随着工程价款的结算，企业投资活动产生的现金流量项目中购建固定资产所支付的现金发生了增加。虽然“营改增”前企业在建工程支付的工程款中含有转嫁的营业税部分，但这部分税负增加率还是明显低于“营改增”后11%的增值税税率。如例4中所示，“营改增”前企业在建工程款中包含有312.316万元营业税，“营改增”后需支付418万元增值税，形成的差额有105.684万元，而这还是在营业税税负最高的情况下。如果开发企业只是利用其自身有利条件帮助企业建造工程，则按“服务业”税目来承担营业税，这项差额还会增加更多，这样会大大增加企业现金流的支出。由于企业只能在当期抵扣60%的进项税，还有40%的部分需要在1年后才能抵扣，推迟了进项税的回收时间，也增加了企业当期现金流负担。从三张报表总体影响结果分析，对委托代建工程项目的企业而言，房地产业“营改增”后会降低企业在非流动资产上的建造成本，减少企业当期的应交税费，从而有利于改善企业财务状况；建造成本的降低也减轻了企业以后各期负担的折旧费用，为改善后期企业经营成果提供了条件；结算工程款时支付的进项税会增加企业现金流负担，分2年抵扣的规定又使得回收时间延迟，考虑到一般在建工程的工程款金额较大，对企业现金流会带来不少压力。总之，房地产业“营改增”不仅仅是影响该行业企业自身税负水平和核算内容的变化，对与其产生业务往来的需求方企业的税负水平和业务核算也带来了变化并产生了重大影响。实行“营改增”后，降低了需求方企业在固定资产、无形资产、在建工程等资产项目上投入成本，消除了营业税负担，增加了增值税抵扣范围，从而有效减少了企业的税收负担。从长远发展而言，将有利于提升企业扩大经营规模的信心与能力。
［1］国家税务总局：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，国家税务总局公告2016年第18号。
［2］国家税务总局：《营业税改征增值税试点实施办法》，2016年03月23日。
作者：沈志蓉 陈盈羽 李小莉 单位：江苏科技大学管理学院
